เริ่มต้นเช่าคอนโดมีวิธีคิดอย่างไร

การซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า เป็นอีกหนึ่งแผนการเงินในอนาคต แต่จะปล่อยเช่าอย่างไรให้คุ้มค่า คุ้มราคา และไม่แพงจนเกินไป วันนี้เรามีสูตรการคำนวณในเรื่องนี้มาแนะนำกันครับ

สูตรคำนวณการปล่อยเช่าคอนโดให้คุ้มค่าที่เรานำเสนอนี้ เป็นสูตรที่ได้รับการยอมรับทั่วโลก ซึ่งมีชื่อเรียกว่า ?Yield? หรือ ?อัตราผลตอบแทน? ซึ่งการคำนวณนี้จะทำให้นักลงทุนรู้ถึงจำนวนผลตอบแทนจากการลงทุนที่ได้ตลอดปี

สำหรับการคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดจะไม่ได้มีตัวเลขตายตัวในแต่ละปี แต่มีวิธีคิดง่ายๆ ว่า ?ควรได้ผลตอบแทนสูงกว่าอัตราเงินเฟ้อ บวกอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก? เช่น หากอัตราเงินเฟ้อ 2% ดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5% รวมเท่ากับ 3.5% ดังนั้นผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดควรสูงกว่า 3.5%

โดยยิ่งเปอร์เซ็นต์ที่ได้จากการคำนวณ Yield มากเท่าไร ย่อมส่งผลดีต่อการลงทุนมากเท่านั้น แต่ทั้งนี้ส่วนใหญ่ในแวดวงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ อัตราผลตอบแทนจะอยู่ที่ 6-8%

ส่วนสูตรการคำนวณ Yield ที่เรานำเสนอนี้ มีด้วยกัน 3 ประเภทคือ?

1. อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า

:: [ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี หาร ราคาคอนโดที่ซื้อมา] คูณ 100

วิธีนี้เป็นการคำนวณง่ายๆ โดยไม่มีการนำต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายต่างๆ มาคำนวณ แต่จะคำนวณด้วยการใช้ ?ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี? กับ ?ราคาคอนโดที่ซื้อมา?

ข้อเสียอย่างหนึ่งของสูตรการคำนวณนี้คือความไม่แน่นอน เนื่องจากผู้เช่าอาจไม่จ่ายค่าเช่าตามสัญญาหรือผู้เช่าอาจไม่ได้เช่าเต็มปี ดังนั้นเมื่อรายได้ค่าเช่าลดลง ก็ทำให้อัตราตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้นลดลงด้วย

2. อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

:: [(ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดสัญญาเช่า ลบ ค่าส่วนกลาง) หาร ราคาคอนโด] คูณ 100

สูตรที่สองนี้จะมีความคล้ายกับสูตรแรก แต่มีการนำปัจจัยเรื่อง ?ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง? ที่ต้องจ่ายให้นิติบุคคลมาหักลบด้วย

สูตรการคำนวณประเภทนี้ เหมาะกับนักลลทุนเช่นเดียวกัน แต่มีรายจ่ายเพิ่มเติม อย่างค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั่นเอง

(ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดสัญญาเช่า ? ค่าส่วนกลาง) x 100

ราคาคอนโดที่ซื้อมา

3. อัตราผลผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

:: [(ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดสัญญาเช่า ลบ ค่าส่วนกลาง ลบ ค่าผ่อนคอนโดทั้งปี) หาร (ค่าจอง บวก เงินดาวน์ บวก ค่าตกแต่งห้อง บวก ค่าเฟอร์นิเจอร์ บวก ค่าติดตั้งไวไฟ)] คูณ 100

สูตรคำนวณสูตรสุดท้ายจะเป็นสูตรที่ให้ผลตอบแทนใกล้เคียงกับการลงทุนมากที่สุด เพราะก่อนจะปล่อยเช่า นักลงทุนได้นำ ?ต้นทุน? มาคำนวณร่วมด้วย โดยเฉพาะการ ?หักค่าผ่อนคอนโดที่ต้องจ่ายให้ธนาคารตลอดปี?

ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดสัญญาเช่า ? ค่าส่วนกลาง ? ค่าผ่อนคอนโดทั้งปี x 100

ค่าจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่งห้อง + ค่าเฟอร์นิเจอร์ + ค่าติดตั้งไวไฟ

รู้อย่างนี้ หากคิดปล่อยเช่าคอนโด อย่าลืมมาคำนวณอัตราผลตอบแทนก่อนปล่อยเช่า พร้อมอย่าลืมศึกษาหาข้อมูลอย่างละเอียด เพื่อสร้างความมั่นคงในระยะยาวครับ